Opciones de préstamos para titulares de Visa tras cambios en elegibilidad de HUD

Puntos Clave

1. Desde el 25 de mayo de 2025, préstamos FHA solo para ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia/Marshall/Palau.
2. Mortgagee Letter 2025-09 exige verificar documentos USCIS; la tarjeta de Seguro Social ya no prueba elegibilidad.
3. La restricción aplica a todos los programas FHA (Title II, Title I, HECM, refinanciamientos sin crédito).

A partir de hoy, las condiciones para obtener financiamiento hipotecario con respaldo de FHA cambian de forma decisiva para titulares de visa y otros residentes no permanentes. El Departamento de Vivienda y Urbanismo de los Estados Unidos (HUD) implementó un cambio de política que, con efecto desde el 25 de mayo de 2025, elimina la elegibilidad para préstamos FHA entre quienes no tienen estatus de residente permanente, incluidos trabajadores con visas como H-1B, L-1 y estudiantes con visa F-1 que no cuentan con una tarjeta verde.

Este giro cubre todas las modalidades de préstamos FHA: desde hipotecas de uso general y mejoras de vivienda hasta préstamos para casas manufacturadas y programas de refinanciamiento que no requieren verificación de crédito. En resumen, hoy miles de titulares de visa deben replantear sus planes de compra de vivienda y las vías de financiamiento disponibles.

Resumen del cambio de política

• El cambio quedó formalizado en la Mortgagee Letter 2025-09, publicada el 26 de marzo de 2025.
• Requisito clave: cualquier caso de FHA asignado a partir del 25 de mayo de 2025 debe cumplir con la nueva regla de elegibilidad.
• En la práctica, los préstamos FHA ya no estarán disponibles para no residentes permanentes; se prioriza a ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes.
• HUD y el Departamento de Seguridad Nacional (DHS) firmaron un Memorando de Entendimiento para compartir datos y verificar la residencia de los solicitantes mediante documentación de USCIS en lugar de depender exclusivamente de tarjetas de Seguro Social.

Este conjunto de verificaciones se ha incorporado como requisito para la tramitación de los casos FHA y, en consecuencia, para la elegibilidad de los préstamos.

Impacto práctico para titulares de visa y brokers

• Titulares de visa que dependían de un número de Seguro Social y de estatus temporal para calificar deben buscar vías alternativas de financiamiento. Las opciones FHA ya no están a su alcance.
• El cambio representa una variación sustancial respecto a políticas previas que permitían a ciertos no residentes permanentes (incluido DACA) acceder a préstamos con respaldo federal.
• Prestamistas deben:
  • Adaptar procedimientos de cumplimiento para verificar la residencia mediante documentación de USCIS.
  • Completar la sección de ciudadanía del formulario Uniform Residential Loan Application (URLA) para todos los préstamos FHA, incluso refinanciamientos sin necesidad de crédito.
• Titulares de visa con préstamos FHA activos:
  • Mantendrán préstamos existentes, pero se les impide participar en refinanciamientos FHA posteriores.
  • Esto reduce sus opciones para optimizar costos de deuda vía productos FHA.
• Consecuencias en acceso a vivienda:
  • Mayor dependencia de programas alternativos que suelen exigir puntajes de crédito más altos, pagos iniciales mayores y condiciones de ingreso más rigurosas.
  • Impacto potencial en comunidades con alta presencia de migrantes, donde FHA actuaba como puente para nuevos compradores.

Quiénes siguen siendo elegibles

La nueva directriz reduce la lista de solicitantes elegibles a:

• Ciudadanos estadounidenses
• Residentes permanentes legales (titulares de green card) con documentos del USCIS
• Ciudadanos de Micronesia, de la República de las Islas Marshall o de la República de Palau

Se eliminan, entre otras, las siguientes categorías:

• No residentes permanentes con visa temporal (H-1B, L-1, F-1, etc.)
• Receptores de DACA
• Solicitantes de asilo pendientes
• Personas con estatus de refugiado pendiente

Las modificaciones afectan los siguientes productos FHA:

• Préstamos hipotecarios de la Title II forward (por ejemplo, 203(b) y 203(k))
• Préstamos de la Title I para mejoras y viviendas manufacturadas
• Préstamos de Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
• Refinanciamiento sin necesidad de crédito (no-qualifying streamline refinances)

Importante: la verificación de residencia ya no puede basarse solo en una tarjeta de Seguro Social; debe sustentarse en documentación USCIS aprobada.

Qué significa para el proceso de solicitud

• URLA (solicitud): deberá incluir la sección de ciudadanía e inmigración en la casilla 1a y reflejar la información requerida.
• Verificación: la residencia debe comprobarse con documentos emitidos por USCIS.
• Elegibilidad: solo podrán acceder a préstamos FHA quienes estén en las categorías permitidas.
• Procesamiento y asignación de número de caso FHA:
  • Un número de caso solo se asigna a solicitantes elegibles tras la fecha de implementación.
  • La documentación presentada debe respaldar la residencia declarada.
• Cumplimiento: las entidades deben conservar la documentación de verificación y ajustarse a futuras actualizaciones del manual HUD 4000.1.

Opciones alternativas de financiamiento para titulares de visa

• Préstamos convencionales:
  • Requieren cumplir criterios de crédito, ingresos y pago inicial.
  • Suelen exigir puntaje crediticio más alto y mayor desembolso inicial que FHA.
• Préstamos de cartera (portfolio loans):
  • Algunos bancos ofrecen productos diseñados para extranjeros o no residentes permanentes.
  • Pueden tener underwriting más flexible, pero con tasas y costos más altos.
• Financiación del vendedor o préstamos privados:
  • Posibilidad en ciertos casos; implican estructuras de riesgo distintas.
• Programas estatales y locales:
  • Algunos ofrecen apoyos para compradores inmigrantes; dependen de la jurisdicción y pueden tener límites de residencia.

Procedimiento paso a paso para verificar elegibilidad (post-cambio)

1) Presentación de la solicitud de préstamo: completar el URLA, incluyendo la sección de ciudadanía e inmigración (1a).
2) Verificación de residencia: el prestamista obtiene y verifica la documentación USCIS que confirma la residencia legal o la ciudadanía.
3) Determinación de elegibilidad: sólo ciudadanos, residentes permanentes o ciertos ciudadanos de Micronesia, Marshall Islands o Palau califican para FHA.
4) Procesamiento y suscripción: los casos FHA se asignan con base en la elegibilidad; se emiten números de FHA tras la fecha de implementación.
5) Reportes de cumplimiento: conservar la documentación y ajustarse a las actualizaciones de HUD.

Enlaces oficiales y recursos para documentación:

• HUD Mortgagee Letter 2025-09: cambios de residencia y elegibilidad
• Sitio oficial de HUD: https://www.hud.gov
• Sitio de USCIS para documentos de estatus migratorio: https://www.uscis.gov
• Requisitos y formularios relevantes para préstamos FHA a través de HUD y entidades aprobadas

Qué dicen los actores y expertos

• Scott Turner, secretario de HUD: ha enfatizado que la política busca proteger a los contribuyentes y priorizar a ciudadanos y residentes legales, evitando subsidios a quienes no cumplen criterios de residencia.
• Asociación Nacional de Realtors (NAR): está atenta al impacto en comunidades con alta presencia de inmigrantes y mercados sensibles; señalan que históricamente FHA no recopilaba datos detallados de residencia.
• Prestamistas y bancos (por ejemplo, PennyMac y Luminate Bank) han actualizado políticas para cumplir los nuevos requisitos y están comunicando las implicaciones a sus clientes.
• VisaVerge.com: analiza que la política se alinea con un marco más estricto de verificación de residencia y alerta sobre tensiones entre políticas migratorias, mercado hipotecario y necesidades de vivienda de comunidades diversas. Prevén mayor demanda de métodos alternativos de financiamiento para titulares de visa.

Estas voces resaltan la combinación de motivos fiscales, regulatorios y políticos que impulsan el cambio, y subrayan la necesidad de nuevas soluciones financieras para migrantes.

Contexto institucional y próximos pasos

• HUD planea incluir estas disposiciones en la próxima versión del HUD Handbook 4000.1, el manual de política para viviendas unifamiliares de FHA.
• Se anticipa mayor coordinación entre HUD y DHS para reforzar verificación de estatus y prevenir usos indebidos del programa.
• Aunque algunos esperan cambios legislativos o administrativos según el clima político, para septiembre de 2025 no se han anunciado reversos a estas medidas.
• Existe una creciente demanda en el sector de préstamos hipotecarios por claridad y por productos diseñados para titulares de visa.

Conclusión operativa para lectores y comunidades

• Familias y trabajadores con titulares de visa deben ajustar expectativas y planificar con asesoría especializada.
• La puerta a los préstamos FHA se cierra para no residentes permanentes, pero existen alternativas: préstamos convencionales, cartera, privados y programas locales.
• Es fundamental:
  • Mantenerse al día con cambios normativos.
  • Trabajar con asesores que entiendan migración y financiamiento inmobiliario.
  • Reunir y conservar la documentación correcta.
• Para compradores que dependen de vivienda asequible, explorar programas locales y plataformas de financiamiento puede ser crítico.

Notas finales y contacto

• Este análisis refleja el estado de la normativa y la práctica en septiembre de 2025 y está dirigido a titulares de visa, brokers y comunidades afectadas.
• Para información adicional, consulte las comunicaciones oficiales de HUD y USCIS, y análisis de terceros como VisaVerge.com para contexto de mercado.
• La documentación adecuada y la asesoría profesional siguen siendo herramientas esenciales. Buscar un asesor hipotecario con experiencia en préstamos para extranjeros puede marcar la diferencia.

Fuentes oficiales y referencias contextuales se citan a través de enlaces a documentos gubernamentales y comunicaciones públicas, con un único enlace autorizado al sitio oficial de HUD como referencia principal. Para ampliar comprensión, las páginas de HUD y USCIS ofrecen guías y formularios oficiales que facilitan la navegación de procesos cambiantes en vivienda e inmigración.

Aprende Hoy

FHA → Administración Federal de Vivienda que asegura hipotecas para ampliar el acceso a la vivienda.
USCIS → Servicios de Ciudadanía e Inmigración de EE. UU., entidad que emite documentación de estatus migratorio usada para verificación.
URLA → Uniform Residential Loan Application, la solicitud estándar de préstamo hipotecario que incluye preguntas sobre ciudadanía.
HECM → Home Equity Conversion Mortgage, hipoteca revertida asegurada por FHA para propietarios mayores.
Mortgagee Letter 2025-09 → Carta de HUD que establece la nueva regla de elegibilidad de FHA a partir del 25 de mayo de 2025.
Title II → Programas de préstamos FHA para viviendas unifamiliares, como 203(b) para compra y 203(k) para reformas.
Préstamo de cartera → Hipoteca que el prestamista mantiene en su balance, permitiendo condiciones más flexibles para ciertos clientes.
Refinanciamiento no cualificante → Refinanciamiento FHA que no requiere underwriting de crédito completo, ahora sujeto a verificaciones de estatus.

Este Artículo en Resumen

La Mortgagee Letter 2025-09 de HUD, efectiva para números de caso FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025, limita la elegibilidad a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes con documentación USCIS y ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall o Palau. La norma excluye a la mayoría de residentes no permanentes —incluidos titulares de H‑1B, L‑1, F‑1 y muchos beneficiarios de DACA— y afecta todos los programas FHA (Title II, Title I, HECM y refinanciamientos no cualificantes). HUD y DHS acordaron intercambio de datos para exigir pruebas USCIS; la tarjeta de Seguro Social ya no basta. Los prestamistas deben documentar ciudadanía en el URLA y adaptar procesos de origen y cumplimiento. Las alternativas incluyen préstamos convencionales, de cartera, programas para extranjeros y financiamiento privado, que normalmente implican mayores requisitos, mayores pagos iniciales y costos más altos. HUD prevé incorporar la regla en el HUD Handbook 4000.1; hasta septiembre de 2025 no se han anunciado exenciones.
— Por VisaVerge.com