Puntos Clave
• Desde marzo de 2025, los extranjeros con residencia temporal ya no pueden acceder a préstamos FHA para comprar vivienda.
• En Miami, las ventas a extranjeros cayeron más del 17% y los inmuebles tardan casi 100 días en venderse.
• Las nuevas políticas migratorias y de préstamos reducen la inversión extranjera, afectando precios, empleo y crecimiento económico local.
Las recientes políticas migratorias impulsadas por el presidente Trump desde su regreso a la presidencia en 2025 están cambiando de forma clara el modo en que los extranjeros pueden comprar viviendas en Estados Unidos 🇺🇸. Estas decisiones afectan diferentes aspectos del mercado inmobiliario de EE.UU. y han provocado que muchos posibles compradores internacionales reconsideren si invertir o no en el país.
Desde nuevas restricciones de préstamos FHA hasta un aumento en los controles migratorios, la situación es cada vez más difícil para aquellos que no tienen ciudadanía estadounidense o residencia permanente. A continuación, analizamos cómo impactan estas medidas tanto en la experiencia de los extranjeros que quieren comprar propiedades como en la economía y en el propio mercado de la vivienda.
Cambios principales que afectan a los compradores extranjeros
En 2025, el gobierno de Trump implementó varias políticas importantes que ahora hacen que sea más complicado, costoso y arriesgado para los extranjeros adquirir una vivienda en el país.
Restricciones de préstamos FHA
Uno de los cambios más importantes fue la restricción aplicada por la Administración Federal de Vivienda (FHA) en marzo de ese año. Desde entonces, las personas que viven en Estados Unidos 🇺🇸 con permisos de residencia temporal —como quienes tienen visas de trabajo o estudios— ya no pueden obtener préstamos hipotecarios asegurados por la FHA. Antes de este cambio, estos préstamos eran una opción muy usada ya que requerían un pago inicial pequeño, a partir del 3.5%, y no era obligatorio tener un crédito perfecto.
Las restricciones de préstamos FHA han dejado fuera a muchos trabajadores extranjeros y estudiantes que buscaban su primera vivienda. Como explica VisaVerge.com, la eliminación de esta alternativa hace que dependan de otros tipos de financiamiento privado, los cuales suelen tener requisitos más estrictos y cuotas iniciales mucho mayores.
Refuerzo en la vigilancia migratoria
Otra medida de la administración Trump ha sido fortalecer el control y la aplicación de las leyes migratorias. Esto significa que ahora las autoridades están siguiendo con más fuerza los casos de personas sin documentos y, además, han buscado la cooperación de autoridades estatales y locales en todo el país.
Esto genera un ambiente de incertidumbre incluso para quienes están en el país legalmente. Muchas personas con visas de trabajo o residencia temporal sienten que su futuro es incierto y temen gastar mucho dinero en una vivienda si no saben si podrán quedarse a largo plazo.
Restricciones y controles en las visas
El gobierno federal también ha endurecido las normas para otorgar visas, permisos de residencia y tarjetas de residencia permanente (green cards). Es ahora mucho más difícil para los extranjeros obtener o renovar estos documentos. Este obstáculo afecta especialmente a quienes piensan mudarse a Estados Unidos 🇺🇸 por trabajo, jubilación, estudios, o porque buscan un nuevo inicio.
Muchas familias extranjeras ya no ven segura la idea de invertir en propiedades estadounidenses si su permiso de estadía podría no ser renovado en los próximos años.
Efectos observables en el mercado inmobiliario de EE.UU.
Las nuevas políticas no han tardado en tener consecuencias en el mercado. Hay cambios evidentes tanto para quienes compran como para quienes venden o alquilan viviendas.
Disminución de ventas de viviendas a extranjeros
Las cifras recientes muestran que la venta de viviendas a extranjeros está cayendo. Por ejemplo, en Miami, uno de los mercados más populares entre extranjeros, la venta de casas bajó más de un 17% en el último año, según datos recogidos en marzo de 2025. Esta caída es casi seis veces mayor al promedio nacional.
Las viviendas en Miami duran ahora casi 100 días en venta antes de encontrar comprador, el doble de lo que suele tardar una casa promedio en Estados Unidos 🇺🇸. Este dato muestra lo difícil que se ha vuelto para quienes buscan vender sus casas a clientes extranjeros.
Más usuarios abandonan la compra
Muchos agentes inmobiliarios han indicado que una gran parte de sus clientes extranjeros han cancelado sus planes de compra. De hecho, un corredor en Miami señaló que dos de cada tres clientes interesados en apartamentos de lujo en la zona de Brickell decidieron abandonar la operación. Estos cambios reflejan el ambiente de desconfianza generado por las nuevas políticas.
Oferta en aumento
No solo hay menos compras, sino que también hay más propiedades puestas en venta. Muchos extranjeros con permisos temporales están optando por vender sus casas en Estados Unidos 🇺🇸 para invertir en otros lugares, como Europa o naciones de América Latina. Esta tendencia aumenta la cantidad de casas y apartamentos disponibles en algunas ciudades, lo que suele llevar a una caída de los precios.
Efectos en el mercado de alquiler
Las restricciones no solo afectan la compra de viviendas; el mercado de alquiler también está sintiendo el impacto. En Miami, por ejemplo, el precio de los apartamentos de una habitación cayó un 16% en el último año. Cada vez más propietarios piden como requisito que el inquilino sea ciudadano estadounidense o tenga una visa de largo plazo, algo que antes no era tan común.
Esta situación deja con pocas opciones a estudiantes, trabajadores extranjeros e incluso a quienes buscan alquilar temporalmente por motivos familiares o de negocios.
Diferencias regionales
Aunque los cambios afectan a todo el país, hay lugares donde el impacto es más evidente.
Ciudades más afectadas
Las zonas que concentran una mayor cantidad de compradores extranjeros son las más golpeadas. Ciudades como Miami, Silicon Valley, Los Ángeles, San Francisco y Nueva York presentan los mayores descensos en ventas y las mayores cifras de viviendas disponibles. Estas ciudades se beneficiaron durante años de la llegada de inversores internacionales, pero ahora enfrentan nuevos retos.
Estados que buscan alternativas
A pesar del marco federal, estados como Florida, Texas y Nueva York desarrollan programas y estrategias para atraer inversores internacionales. Ofrecen incentivos, condiciones flexibles e incluso algunos beneficios de inmigración para quienes compran inmuebles y traen capital. Sin embargo, estos intentos estatales no siempre logran contrarrestar las estrictas medidas federales que impiden el acceso a algunos tipos de préstamos y complican la obtención de visas.
Consecuencias económicas más amplias
El retroceso en la inversión extranjera en el mercado inmobiliario de EE.UU. va más allá de las simples cifras de compra y venta. Muchas áreas ven cómo se afectan aspectos importantes de la economía local.
Impacto laboral y en salarios
Debido a la disminución en compras y desarrollo de proyectos, algunos sectores sufren falta de dinamismo. Por ejemplo, en Miami, los salarios crecieron apenas un 1.2% entre marzo de 2024 y marzo de 2025, mucho menos que el crecimiento superior al 7% registrado en años anteriores. Este desaceleramiento es el más bajo de las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos 🇺🇸.
Menor creación de empleo
Después de un periodo de fuerte recuperación del empleo tras la pandemia, el crecimiento laboral en Miami ahora está por debajo de la media nacional. Esto se relaciona tanto con la reducción de inversión extranjera como de la actividad inmobiliaria local, pues menos ventas llevan a menos construcción, menos servicios requeridos y menos oportunidades a corto y mediano plazo.
Costos adicionales para la construcción
A las restricciones de préstamos FHA y las mayores regulaciones migratorias también se suman los aranceles a la importación de materiales de construcción. Estos impuestos elevan los costos de edificar nuevas viviendas, lo que afecta tanto a compradores locales como extranjeros. En un entorno donde hay menos compradores potenciales y más dificultad para financiar proyectos, esto limita aún más la recuperación del sector.
¿Por qué importan las restricciones de préstamos FHA y otras barreras?
Las restricciones de préstamos FHA destacadas por el gobierno de Trump son especialmente importantes porque durante décadas facilitaron el acceso a la vivienda para miles de personas, incluidos extranjeros con residencia temporal. El préstamo FHA suele ser el “primer paso” para jóvenes, familias trabajadoras, o quienes no pueden proveer una entrada grande o no tienen un historial largo de crédito en Estados Unidos 🇺🇸.
Al dejar fuera a estos compradores, mucha gente con buenas condiciones legales y laborales en el país no puede avanzar hacia la propiedad de una vivienda. Esto afecta directamente la diversidad, el dinamismo y la capacidad de atraer talentos de todo el mundo.
El contexto creado por las restricciones de préstamos FHA suma incertidumbre al mercado inmobiliario de EE.UU., fomenta la retirada de inversores extranjeros y hace que muchos reconsideren su futuro financiero y familiar en el país.
Visión a largo plazo: ¿qué viene para el mercado de EE.UU. y los inmigrantes?
A corto y mediano plazo, el efecto de las políticas de Trump continuará sintiéndose en el mercado inmobiliario estadounidense. Las ciudades que solían liderar en inversiones extranjeras tendrán que encontrar formas nuevas de atraer compradores, ya sea flexibilizando otras condiciones o promoviendo inversiones en sectores diferentes.
Es probable que, si siguen en vigor las restricciones de préstamos FHA y los controles migratorios, se mantenga la baja en ventas a extranjeros y la caída de los precios en ciertas regiones, especialmente en zonas turísticas y de alta concentración de inmigrantes.
Los expertos consideran que, mientras tanto, otros países pueden volverse más atractivos para quienes buscan invertir en bienes raíces. Lugares como España 🇪🇸, Portugal 🇵🇹 y ciertos países de América Latina ofrecen facilidades a inversores extranjeros y, en muchos casos, mejores condiciones migratorias y fiscales.
A nivel nacional, la reducción del flujo de capital extranjero puede afectar la creación de nuevos empleos, el crecimiento de las ciudades y la estabilidad financiera de miles de familias y empresas en Estados Unidos 🇺🇸.
Perspectivas diversas y desafíos por delante
Algunos sectores defienden la posición del presidente Trump, argumentando que estas medidas protegen empleos locales y buscan garantizar la seguridad nacional. Sostienen que limitar los préstamos FHA a ciudadanos o residentes permanentes ayuda a asegurar que los fondos federales se usen en beneficio de quienes ya están establecidos en el país.
Por otro lado, muchos agentes inmobiliarios, desarrolladores y cámaras de comercio señalan que el cierre de puertas a la inversión extranjera puede generar efectos negativos duraderos en el mercado inmobiliario de EE.UU., perdiendo competitividad frente a otros países.
El debate sobre las restricciones de préstamos FHA y otras barreras seguirá siendo central en los próximos años. Las decisiones tomadas hoy impactarán directamente la vida de millones de inmigrantes, el mercado de trabajo y el futuro de la economía estadounidense.
Resumen y próximos pasos
El endurecimiento de las políticas migratorias bajo Trump y la imposición de nuevas restricciones de préstamos FHA han cambiado de manera clara el panorama para los extranjeros que buscan comprar viviendas en Estados Unidos 🇺🇸. Las cifras evidencian una caída en las ventas, un aumento en la oferta de viviendas, afectación en los precios de alquiler y problemas en el crecimiento de empleo y salarios, especialmente en regiones con una fuerte presencia de inversionistas internacionales.
Para quienes desean saber más sobre cómo estos cambios pueden afectar su situación personal, es importante consultar fuentes oficiales como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD), así como mantenerse al tanto de análisis actualizados que, como los realizados por VisaVerge.com, ayudan a entender mejor la evolución del mercado inmobiliario de EE.UU. y las políticas migratorias que inciden en él.
Queda claro que cualquier persona interesada en comprar casa en el país debe informarse bien sobre el estatus de su visa, los requisitos de los diferentes préstamos hipotecarios y la situación económica local antes de tomar una decisión tan importante.
Aprende Hoy
Préstamo FHA → Hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda, que requiere bajo pago inicial y calificación crediticia mínima.
Residente temporal → Persona que vive legalmente en EE.UU. con visa temporal, sin residencia permanente ni ciudadanía.
Visa EB-5 → Programa que otorga residencia permanente a extranjeros que invierten grandes sumas en proyectos y generan empleo.
Aranceles a la importación → Impuestos a productos importados, que encarecen materiales y afectan la construcción y precios de viviendas.
Control migratorio → Acción gubernamental para hacer cumplir las leyes de inmigración, incluyendo deportaciones y cooperación con autoridades locales.
Este Artículo en Resumen
Las políticas migratorias y restricciones de préstamos FHA impuestas por Trump en 2025 cambiaron el panorama inmobiliario estadounidense. Se dificultó la compra a extranjeros; las ventas y alquileres bajaron, especialmente en Miami. Estas barreras afectan tanto a los compradores internacionales como a la economía local, generando nuevos retos y preocupaciones.
— Por VisaVerge.com
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