Puntos Clave
- HUD emitió la Mortgagee Letter 2025-09 (26 de marzo de 2025) que excluye a no residentes permanentes de préstamos FHA.
- La norma es obligatoria para números de caso FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025; prestamistas pueden aplicarla antes.
- Solo son elegibles ciudadanos de EE. UU., residentes permanentes legales y ciudadanos de naciones COFA seleccionadas.
Una nueva regla del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) redefine los criterios de elegibilidad para los préstamos hipotecarios asegurados por la FHA, eliminando la posibilidad de que titulares de visas no permanentes, como H-1B y OPT, accedan a este tipo de financiación. La medida, plasmada en la Mortgagee Letter 2025-09, publicada el 26 de marzo de 2025, marca un giro sustancial respecto a las políticas vigentes hasta antes de 2025 y entra en vigor para los números de caso de FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025.
En la práctica, esto restringe el acceso a la FHA para una parte importante de trabajadores extranjeros y estudiantes que han contribuido de forma estable a la economía estadounidense.
Objetivo del cambio y cita clave
El nuevo marco busca reservar los beneficios de la FHA para quienes cuentan con estatus legal permanente, ya sea ciudadanía o residencia permanente.
“La Administración ha reafirmado su compromiso de salvaguardar las oportunidades económicas para los ciudadanos estadounidenses y los Residentes Permanentes Legales, asegurando que los beneficios federales, incluida la posibilidad de obtener hipotecas aseguradas por la FHA, se reserven para quienes tengan estatus de Residente Permanente Legal.”
En consecuencia, las secciones que antes contemplaban a no residentes permanentes quedan eliminadas por completo, y los criterios de elegibilidad se restringen a ciudadanos y titulares de tarjetas verdes, con algunas excepciones para naciones COFA (Micronesia, Palau y las Islas Marshall).
Impacto para titulares de visa H-1B y OPT
Quienes están en procesos de contratación o permanencia bajo H-1B u OPT enfrentan ahora un obstáculo directo para la adquisición de vivienda a través de la FHA. Entre las consecuencias más relevantes:
- Pérdida de acceso a préstamos FHA: titulares de H-1B y OPT ya no pueden usar préstamos hipotecarios asegurados por la FHA para financiar la compra con pagos iniciales bajos.
- Mayor necesidad de préstamos convencionales o de cartera: esos préstamos suelen exigir mejores puntuaciones de crédito y pagos iniciales más altos (típicamente entre 10% y 20%) y documentación de ingresos más estricta.
- Afectación de la asequibilidad: en mercados con alta presencia de trabajadores migrantes y estudiantes extranjeros (polos tecnológicos y ciudades universitarias), la presión sobre el costo de la vivienda podría aumentar.
- Retraso en la estabilización de la vida en EE. UU.: muchos profesionales con visa temporal esperan años para obtener la residencia permanente; la regla podría intensificar la desigualdad en el acceso a la vivienda.
Contexto y antecedentes: qué cambiaba antes y qué cambia ahora
Antes de 2025, la FHA permitía a ciertos NPRs (non-permanent residents) —entre ellos titulares de H-1B, estudiantes en OPT y beneficiarios de DACA— demostrar presencia legal, empleo, intención de usar la vivienda como residencia principal y cumplir con requisitos crediticios y de underwriting habituales.
En 2021 la FHA tuvo una trayectoria más inclusiva, confirmando que personas con estatus migratorio legal, incluso si no eran ciudadanos, podían optar a estos préstamos bajo ciertas condiciones. La Mortgagee Letter 2025-09 altera ese curso al subrayar:
- La condición de residir legalmente en EE. UU. ya no habilita el acceso a la FHA para NPRs no permanentes.
- La verificación de estatus migratorio debe basarse en documentación distinta de una tarjeta de Seguro Social (SSN); la sola posesión del SSN ya no basta.
Qué cambió exactamente en la política
- Elegibilidad para H-1B, OPT o DACA: anteriormente estos titulares podían ser elegibles si cumplían requisitos; ahora quedan excluidos.
- Eliminación de secciones: las secciones del manual de la FHA que contemplaban “No residentes permanentes” fueron eliminadas.
- Requisitos de documentación: se debe probar residencia legal permanente o ciudadanía mediante documentación adecuada; el SSN ya no es prueba suficiente.
- Elegibilidad por país: se mantiene la prioridad para ciudadanos, titulares de residencia permanente y, en casos permitidos, personas de naciones COFA.
- Implementación: los prestamistas pueden aplicar la regla de inmediato, pero la obligación formal opera para números de caso asignados desde el 25 de mayo de 2025.
Fechas y documentos clave
- Documento central: Mortgagee Letter 2025-09 (PDF) — HUD.
- Fecha de publicación: 26 de marzo de 2025.
- Fecha efectiva: para números de caso FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025; los casos con número asignado antes de esa fecha pueden procesarse según las reglas previas.
- Importancia de la documentación: demostrar residencia legal o ciudadanía; la simple posesión de un SSN ya no basta para probar estatus migratorio o elegibilidad laboral.
Cómo afecta a comunidades y mercados de vivienda
La regla representa un cambio de gran alcance en la movilidad laboral y en los mercados de vivienda:
- Podría aumentar las fricciones para familias y trabajadores cualificados, especialmente en zonas con alta demanda de talento extranjero.
- Asociaciones del sector —por ejemplo, National Association of REALTORS® y NAHREP— han pedido aclaraciones para evitar impactos desproporcionados en trabajadores legales que pagan impuestos y contribuyen a la economía.
- Expertos advierten sobre posibles presiones al alza en precios y restricciones en la oferta de vivienda asequible.
Reacciones y perspectivas
- Voces proinmigración y defensoras de derechos señalan que la medida reduce oportunidades para quienes contribuyen al crecimiento económico y aún esperan la residencia permanente.
- El sector financiero e inmobiliario pide claridad en la implementación para evitar efectos no deseados y busca alternativas para apoyar a quienes quedan fuera de la FHA.
- Algunos análisis independientes sugieren que la medida podría reforzar diferencias entre quienes pueden acceder a la residencia permanente y quienes no, impactando comunidades universitarias y tecnológicas que acogen talento internacional.
Qué pueden hacer los solicitantes ahora mismo
- Actuar antes del 25 de mayo de 2025
- Si estás en H-1B, OPT u otro estatus temporal y planeas comprar, conversa con tu prestamista para ver si pueden asignar un número de caso FHA antes de la fecha límite.
- Explorar opciones alternativas de financiamiento
- Préstamos convencionales, préstamos de cartera o programas comunitarios; estos suelen tener condiciones más estrictas y costos potencialmente mayores.
- Mantenerse informados
- Asociaciones de vivienda e inmigración podrían presentar litigios o buscar alivio administrativo. Vigilar estas gestiones es clave.
- Consultar asesoría profesional
- Trabaja con un asesor de inmigración y un profesional hipotecario para valorar opciones personalizadas y evitar sorpresas.
Implicaciones prácticas para la vida diaria
- Para titulares de H-1B y OPT, la vía hacia la propiedad mediante la FHA podría cerrarse si no se cuenta con estatus permanente.
- Esto obliga a considerar otras rutas de financiación, ajustar expectativas sobre precios de vivienda y planificar con mayor anticipación la transición hacia la residencia permanente.
- Aunque la regla pretende alinear beneficios gubernamentales con estatus permanentes, muchos trabajadores que pagan impuestos podrían sentirla como un obstáculo.
Contexto político y horizonte regulatorio
- La medida aparece en un debate más amplio sobre cómo equilibrar la atracción de talento global con la estabilidad de quienes trabajan y pagan impuestos.
- Sin cambios legislativos, la Mortgagee Letter 2025-09 podría permanecer como norma operativa que redefine el acceso a la vivienda para ciertos grupos.
- Futuras modificaciones, apelaciones o resoluciones judiciales podrían cambiar el escenario para titulares de visa y para el mercado hipotecario en general.
Dónde buscar información y recursos oficiales
- Información oficial de HUD: consulte la página oficial de HUD sobre préstamos FHA y Mortgagee Letters para entender la nueva política, la implementación y ejemplos prácticos.
- Formularios y procesos: revise el portal oficial de HUD y las secciones de FHA para conocer la documentación exigida, especialmente para verificación de estatus migratorio.
- Enlaces útiles: consulte fuentes institucionales de vivienda y migración, y entidades de defensa de inmigrantes que ofrecen orientación para comunidades afectadas.
- Análisis externo: según análisis por VisaVerge.com, la reforma podría influir en tendencias de vivienda para profesionales extranjeros; estas interpretaciones deben usarse como apoyo analítico, no como sustituto de la información oficial.
Referencias y notas finales
- HUD Mortgagee Letter 2025-09 (PDF) — documento central de la nueva regla.
- Mortgagee Letter 2021-12 (PDF) — referencia histórica sobre NPRs y DACA bajo FHA.
- Sitio de HUD sobre FHA y préstamos asegurados — guía práctica para préstamos hipotecarios, requisitos y procedimientos.
- Es crucial consultar con un prestamista certificado y, si procede, con un abogado de inmigración para entender el impacto en casos individuales.
Titulares de visa H-1B, OPT y otras categorías temporales deben prepararse para un cambio significativo en la trayectoria de compra de vivienda con FHA. Aunque la regla entra en vigor para números de caso asignados desde el 25 de mayo de 2025, las personas con planes de compra deben actuar con rapidez si desean posicionarse antes de ese umbral. La planificación financiera y legal debe ser cuidadosa y bien informada, con un enfoque en opciones viables y realistas según su estatus migratorio y expectativas de residencia permanente.
Aprende Hoy
FHA → Federal Housing Administration; agencia gubernamental que asegura hipotecas para facilitar el acceso a la vivienda con pagos iniciales más bajos.
Mortgagee Letter 2025-09 → Directiva de HUD publicada el 26 de marzo de 2025 que excluye a no residentes permanentes de la elegibilidad FHA.
H-1B → Visa no inmigrante de EE. UU. para trabajadores extranjeros en ocupaciones especializadas por un periodo temporal.
OPT → Optional Practical Training; periodo de autorización laboral para estudiantes internacionales tras completar ciertos estudios en EE. UU.
Residente Permanente Legal → Persona autorizada a vivir y trabajar permanentemente en EE. UU.; comúnmente denominada titular de la ‘Green Card’.
Naciones COFA → Países del Compacto de Libre Asociación (Micronesia, Palau, Islas Marshall) cuyos ciudadanos conservan elegibilidad especial.
Número de caso FHA → Identificador asignado por FHA a una solicitud de préstamo; la nueva regla aplica a números de caso desde el 25 de mayo de 2025.
Este Artículo en Resumen
La Mortgagee Letter 2025-09 de HUD, publicada el 26 de marzo de 2025, excluye a no residentes permanentes de la elegibilidad para préstamos hipotecarios asegurados por la FHA. La política restringe el acceso a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales y ciertos ciudadanos de naciones COFA. Los prestamistas pueden adoptar la norma de inmediato; será obligatoria para números de caso FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025. La carta elimina las secciones del manual que antes permitían a H-1B, estudiantes en OPT y beneficiarios de DACA calificar si cumplían requisitos de presencia legal y empleo. Un número de Seguro Social ya no prueba estatus migratorio; se exige documentación que acredite ciudadanía o residencia permanente. Los afectados deberán buscar préstamos convencionales o de cartera con mayores pagos iniciales y requisitos crediticios más estrictos. Asociaciones del sector piden aclaraciones y podrían emprender acciones administrativas o legales.
— Por VisaVerge.com
