Puntos Clave
- Nuevas solicitudes cayeron 46,7% a 5.011 entre enero y julio de 2025 respecto a 2024.
- Las renovaciones bajaron 83,4% a 668 en 2025, frente a 4.022 el año anterior.
- La Ley 5100/2024 fija €800.000 (zonas prime), €400.000 (resto) y €250.000 solo para restauraciones/conversiones.
Grecia registró en 2025 una caída abrupta en las nuevas solicitudes del programa conocido como Golden Visa, una reversión notable después de años de fuerte demanda que transformaron zonas turísticas en mercados saturados. Entre enero y julio de 2025 las nuevas solicitudes cayeron un 46,7%, desde 9.399 en el mismo periodo de 2024 hasta 5.011 en 2025, según datos oficiales citados en los informes del sector. Esa baja refleja cambios legales y reglas más estrictas que elevaron los umbrales de inversión y limitaron usos de la propiedad, lo que ha alterado de forma inmediata el perfil de los inversores y la dinámica del mercado inmobiliario en Grecia.
En lo inmediato, el dato más visible es la brusca reducción de actividad: solo 757 aprobaciones en 2025 frente a un gran volumen de solicitudes pendientes —4.249 en trámite— y un descenso dramático en las renovaciones: 668 renovaciones solicitadas en 2025, frente a 4.022 en 2024 (−83,4%). Al mismo tiempo, las autoridades mostraron un pequeño alivio en la acumulación de expedientes: el número total de solicitudes pendientes bajó ligeramente, de 52.821 a 52.399 en abril de 2025, la primera reducción en más de un año.
Estos números dibujan una imagen dual: una caída sostenida de nuevas solicitudes pero también un proceso administrativo que lentamente empieza a digerir el volumen acumulado.
Cambios de política y cronograma
Law 5100/2024 y nuevas reglas clave
Las cifras no sucedieron en el vacío. La reforma principal que reconfiguró la Golden Visa fue la promulgación de la Ley 5100/2024, en vigor desde el 31 de marzo de 2024. Sus disposiciones apuntan a redirigir la inversión fuera de las zonas saturadas y a contener la especulación que había enfriado la relación entre el mercado inmobiliario y las comunidades locales.
Medidas más relevantes:
– Nuevos umbrales de inversión:
– €800.000 como mínimo en zonas de alta demanda (incluyendo Atenas, Tesalónica, Mykonos y Santorini).
– €400.000 en el resto del país.
– La opción de €250.000 ahora restringida a la restauración de inmuebles protegidos o la conversión de locales comerciales o industriales en viviendas, siempre con la conversión completada antes de presentar la solicitud.
– Requisito mínimo de superficie: 120 m² para que la propiedad califique.
– Prohibición de alquileres turísticos de corta estancia y subarrendamiento (por ejemplo, Airbnb): el incumplimiento conlleva la cancelación del permiso y una multa de €50.000.
– Período de transición: los inversores que quisieron acogerse a la antigua tarifa de €250.000 pudieron hacerlo depositando un 10% antes del 31 de agosto de 2024 y completando la compra antes del 28 de febrero de 2025. Tras el 1 de septiembre de 2024, se aplicaron los nuevos umbrales.
Estas reglas multiplicaron los costes y los pasos administrativos para muchos compradores. La exigencia del tamaño mínimo de la vivienda y la limitación del uso (prohibición de alquileres cortos) modificaron el atractivo económico de la inversión en muchas islas y barrios céntricos.
Impacto práctico para solicitantes y comunidades
Perfil de la demanda y reacciones
La reforma produjo efectos inmediatos y previsibles. Por un lado, hubo un pico de solicitudes en el primer trimestre de 2025: la prisa por aprovechar las provisiones transitorias disparó la presentación de expedientes, con 3.477 solicitudes entre enero y abril de 2025, un 25% más que en el mismo período de 2024. Ese patrón de “rush” temporal explica parte del contraste entre la caída anual acumulada y la sobresolicitud temporal.
Por otro lado, la subida de los umbrales y la nueva fiscalización redujeron la cantidad de interesados dispuestos o capaces de entrar en el programa. En la práctica:
– Los inversionistas con menor presupuesto vieron cerrado el camino en zonas premium donde ahora se exige €800.000.
– El camino de €250.000 quedó hoy restringido y más complejo: la restauración de edificios protegidos o la conversión de locales industriales exige mayor burocracia, plazos de obra y controles, lo que eleva el coste real final.
– La prohibición de alquileres turísticos desconectó la estrategia de compra-para-renta de corto plazo, que había sido una motivación central para muchos compradores extranjeros.
Expertos del sector ofrecen lecturas diversas:
Según Carolina Figueiredo de Arton Capital, “el interés en el programa Golden Visa de Grecia sigue siendo fuerte y continúa creciendo por su atractivo de estilo de vida y oportunidades estratégicas de inversión”.
Anna Semenyuk de Immigrant Invest agrega que la flexibilidad del programa y el acceso al espacio Schengen mantienen su atractivo, pese a umbrales más altos.
No obstante, estas observaciones conviven con estadísticas que muestran una caída abrupta de solicitudes, lo que indica una transformación real en el tipo de inversor que puede interesarse por Grecia hoy.
Procedimiento administrativo y requisitos
El proceso operativo para obtener la residencia por inversión conserva pasos similares, pero ahora se aplica con criterios más exigentes. En términos generales, el proceso en 2025 incluye:
- Elegir una propiedad que cumpla los nuevos umbrales y requisitos de superficie.
- Completar la compra y documentar legalmente la operación (contrato de compraventa, prueba de fondos, seguro, certificado de antecedentes penales).
- Traducir y legalizar los documentos al griego cuando sea requerido.
- Presentar la solicitud ante las autoridades competentes.
- Toma de datos biométricos (huellas, fotografía) en Grecia.
- Aprobación y entrega de un permiso de residencia por cinco años que cubre al solicitante principal, cónyuge, hijos menores de 21 años y los padres de ambos cónyuges.
Las autoridades estiman tiempos de procesamiento típicos de 2–3 meses desde la presentación hasta la aprobación, aunque la realidad administrativa ha mostrado retrasos por el volumen acumulado y ajustes internos.
Para documentación y formularios oficiales, las autoridades remitieron a los solicitantes al sitio del Ministerio de Migración y Asilo. Puede consultarse la información oficial en la web del Ministerio: Greek Ministry of Migration and Asylum.
Efectos sobre el mercado inmobiliario y la sociedad local
Las reformas buscan responder a una queja pública persistente: la presión de inversiones extranjeras sobre mercados locales que llevó a aumentos de precios y redujo la disponibilidad de vivienda para residentes. El gobierno afirmó que las medidas pretenden desincentivar la especulación en zonas turísticas y fomentar un reparto más equitativo de inversión por todo el territorio.
En términos prácticos:
– Es probable que las zonas no céntricas o menos demandadas por turistas reciban más interés gracias al umbral menor de €400.000, lo que podría impulsar revitalización regional.
– Las islas y barrios de lujo perderán parte de su atracción para los compradores que buscaban ingresos por alquiler de corta estancia, reduciendo presión sobre el mercado local de vivienda.
– La restricción de usos y la exigencia de obras terminadas para el tramo de €250.000 agregan plazos y costes que no siempre son atractivos para inversores que buscan rapidez.
Perspectivas para renovaciones y permisos pendientes
Las renovaciones y permisos de tercera y posteriores quinquenios muestran un descenso pronunciado, lo que sugiere que muchos que ya obtuvieron residencia no están acelerando procesos de renovación en el corto plazo o que las condiciones cambiaron de forma que algunas renovaciones no se presentan. Esto impacta tanto a familias que viven en Grecia como a la industria de servicios que giraba en torno a estos residentes.
Además, las cifras de aprobaciones comparadas con las solicitudes en trámite muestran que una gran parte del flujo está en espera: de los 5.011 expedientes presentados entre enero y julio de 2025, 4.249 permanecían pendientes en el sistema. La ligera reducción en el backlog en abril de 2025 ofrece una señal de que el sistema administra solicitudes con lentitud, pero también que está empezando a responder a la acumulación.
Nuevas opciones: inversión en startups
El gobierno anunció en septiembre de 2024 una alternativa pensada para atraer otro perfil de inversor: un permiso de residencia de cinco años por una inversión mínima de €250.000 en startups griegas. El primer ministro Kyriakos Mitsotakis presentó la medida con la intención de diversificar fuentes de financiación y atraer talento emprendedor y capital de riesgo.
Al cierre de agosto de 2025, los detalles de implementación seguían pendientes y las reglas operativas (criterios de elegibilidad de startups, procesos de comprobación, plazos) no se habían publicado en forma completa. Ese producto podría abrir el programa a inversores menos interesados en ladrillo y más en tecnología y emprendimiento, si el diseño final resulta atractivo y ágil.
Reacciones y casos reales
Detrás de los números hay vidas y decisiones familiares. Varios perfiles ilustran la transformación:
– Familias que buscaban residencia europea para acceso a educación y salud, con presupuestos cercanos a los €250.000, han tenido que replantear su plan si no cumplen la condición de restauración o conversión. Muchos optaron por acudir a regiones menos céntricas donde el umbral de €400.000 es la referencia.
– Inversores que compraban para explotar apartamentos en plataformas de corta estancia vieron cerrada esa vía. Algunos han redirigido su inversión hacia adquisiciones hoteleras o proyectos de largo plazo, pero con menor rentabilidad inmediata.
– Emprendedores y fondos que miraban programas de residencia como vehículo de atracción de talento han mostrado interés en la nueva ventana de startups, a la espera de detalles que permitan evaluar el riesgo y el retorno.
Fuentes oficiales y cómo seguir el proceso
Para quien esté considerando presentar una solicitud, la recomendación práctica es revisar las disposiciones legales y los formularios oficiales antes de tomar decisiones.
Enlaces oficiales y recursos:
– Sitio oficial del Ministerio de Migración y Asilo (formularios y textos legales): Greek Ministry of Migration and Asylum
– Sitio oficial del Ministerio de Finanzas (normativa económica y fiscal): Greek Ministry of Finance
– Análisis internacional y comparativo: Investment Migration Council
Según análisis de VisaVerge.com, la reforma de 2024 y los datos de 2025 indican un cambio estructural en la oferta del programa y la composición de la demanda: ya no se trata de un esquema de entrada masiva con bajo umbral, sino de un instrumento dirigido a inversores con mayor capacidad financiera y a estrategias de inversión más ligadas a desarrollo regional y emprendimiento.
Consejos prácticos para solicitantes
- Verifique si la propiedad cumple con los nuevos umbrales y la superficie mínima de 120 m² antes de firmar cualquier contrato.
- Evite planes basados en alquileres turísticos de corta estancia; esa práctica ahora es causa de sanción y pérdida de permiso.
- Si aspira a la vía de €250.000 mediante restauración o conversión, asegúrese de que las obras y permisos estén completos antes de presentar la solicitud.
- Use asesores locales y contables que conozcan la
Ley 5100/2024y el proceso de traducción y legalización de documentos para no perder plazos. - Considere la nueva opción de inversión en startups si su perfil de inversión no depende de ladrillo y busca diversificar.
Balance y posibles próximos pasos del Gobierno
El gobierno griego ha declarado que la intención de estas reformas es proteger a los residentes locales y equilibrar crecimiento económico con sostenibilidad social. Es probable que las cifras de solicitudes sigan contenidas mientras el mercado y los asesores ajustan sus ofertas a los nuevos criterios. Al mismo tiempo, la opción de startups aparece como una medida para captar capital productivo en lugar de solo capital inmobiliario.
A mediano plazo, si las autoridades detectan efectos económicos no deseados —como caída brusca de inversión extranjera directa en regiones vulnerables— podrían afinar los incentivos o clarificar requisitos para facilitar alternativas que mantengan el flujo de capital sin reavivar la especulación en las zonas turísticas.
Contexto histórico y lecciones
Desde 2014 hasta 2023, la Golden Visa de Grecia fue una de las más accesibles de Europa con un umbral de €250.000, lo que generó crecimiento rápido y también efectos secundarios en precios y disponibilidad de vivienda. La reforma 2024-2025 busca corregir esos efectos.
Lecciones clave:
– Los umbrales bajos y las facilidades atraen capital con rapidez.
– Sin límites de uso ni medidas de protección social, los programas pueden distorsionar mercados locales.
– Rediseñar incentivos puede reorientar inversión hacia objetivos de desarrollo regional y emprendimiento.
Conclusión informativa (sin cierre definitivo)
Los cambios introducidos por la Ley 5100/2024 han reordenado la Golden Visa en Grecia, limitando el acceso para un segmento amplio de inversores y abriendo la posibilidad de atraer capital más alineado con la reactivación regional y el emprendimiento. Las cifras de 2025 muestran una contracción marcada de las solicitudes, un ajuste administrativo en curso y la aparición de nuevas oportunidades que estarán sujetas a detalles técnicos por definir.
Para cualquier persona que contemple una solicitud, la recomendación profesional es revisar cuidadosamente los requisitos, acudir a fuentes oficiales y planear con tiempo y asesoría local.
Enlaces oficiales y recursos (repetidos para referencia rápida):
– Greek Ministry of Migration and Asylum
– Greek Ministry of Finance
– Investment Migration Council
Para orientación práctica, consulte los formularios y guías en el portal del Ministerio de Migración y Asilo (Greek Ministry of Migration and Asylum) y considere apoyo profesional para evaluar si su proyecto de inversión cumple con los umbrales y condiciones señalados por la ley.
Aprende Hoy
Golden Visa → Programa de residencia por inversión que otorga un permiso de residencia de cinco años a cambio de inversiones calificadas.
Ley 5100/2024 → Normativa griega que elevó los umbrales de inversión y endureció las condiciones del programa Golden Visa.
Umbrales de inversión → Montos mínimos requeridos: €800.000 en zonas prime, €400.000 en el resto y €250.000 en casos restringidos.
Prohibición de alquileres turísticos → Prohibición de destinar viviendas Golden Visa a alquileres de corta estancia; su incumplimiento puede anular permisos y multar.
Ruta de restauración/conversión → Opción de €250.000 limitada a restauraciones de inmuebles protegidos o conversiones de locales completadas antes de solicitar.
Período transitorio → Ventana para acogerse a la tarifa anterior: depósito 10% antes del 31/08/2024 y compra finalizada antes del 28/02/2025.
Backlog (expedientes pendientes) → Acumulación de solicitudes en espera de procesamiento, que se redujo ligeramente en abril de 2025.
Biometría → Toma de huellas y fotografía en Grecia requerida para completar la solicitud de residencia.
Este Artículo en Resumen
Tras la Ley 5100/2024, las nuevas solicitudes Golden Visa en Grecia cayeron 46,7% a 5.011 y las renovaciones 83,4% a 668. Se exige €800.000 en zonas prime, €400.000 en el resto, 120 m² mínimo y se restringe el €250.000 a restauraciones/conversiones completadas. Los alquileres turísticos quedan prohibidos.
— Por VisaVerge.com
